Главная » Статьи » Квартирный вопрос » он самый...

Как правильно сдать квартиру.
Рекомендации желающим сдать квартиру в Москве в аренду.

1. Кто имеет право сдавать квартиру в наем?

Как правильно сдать квартиру...Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет права собственника жилого помещения. По закону сдавать жилое помещение в наем может либо сам владелец квартиры, либо доверенное лицо, уполномоченное им заключать договора найма с арендаторами жилья. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду, соблюдая требования закона и правильно оформить необходимые документы, Вам необходимо владеть информацией, представленной ниже:

В том случае, когда Вы являетесь единственным собственником, Вы имеете право единолично распоряжаться Вашим имуществом, в том числе и сдавать его в наем.
В случае, когда жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, существует два способа сдать его в аренду. В первом случае необходимо личное присутствие на договоре всех собственников жилья - их подписи под договором найма являются обязательным условием. Также возможен вариант оформления у нотариуса доверенностей совладельцев жилья, по которым один из собственников получает право заключать договор найма и получать доход от сдачи квартиры в аренду.
При условии, что собственником квартиры является муниципалитет или уполномоченный государственный орган, наниматель может сдать ее по договору поднайма, получив письменное согласие собственника жилого помещения и всех граждан, зарегистрированных в нем.
Особые правила распространяются на жилое помещение, в котором прописан несовершеннолетний, или доля в котором принадлежит несовершеннолетнему. Такую квартиру можно сдать в аренду только при условии получения письменного разрешения РАНО.
В качестве доверенного лица оформлять договор аренды и получать доходы от сдачи квартиры в наем, не являясь ее владельцами, могут только физические или юридические лица, на имя которых составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса. Родственные отношения не являются юридическим основанием для распоряжения чужой собственностью. В случае, если квартиру сдает даже самый близкий родственник, он также должен иметь доверенность, дающую ему полномочия совершать подобные действия. Любой нотариус может ознакомить вас с образцами подобных доверенностей.
2. Чем определяется размер арендной ставки?

Для того, чтобы определить реальную величину арендной ставки, необходимо проанализировать несколько составляющих, главной из которых является сложившаяся к моменту сдачи квартиры в наем ситуация на рынке аренды жилья в Москве, зависящая от соотношения объемов предложения и спроса. Помимо этого, размер арендной ставки формируется исходя из:

местоположения квартиры (района, в котором она находится);
количества комнат;
состояния квартиры (качества ремонта);
наличия необходимой мебели и бытовой техники, их характеристик и состояния:
удаленности от транспортных путей сообщения, в том числе от метро.
типа дома, года его постройки, его этажности и этажа, на котором расположена квартира;
состояния окружающей дом территории, чистоты подъезда и присутствия в нем консьержа, а также от наличия парковочного места для автомобиля;
наличия телефона и возможности выхода в Интернет;
срока найма, размера требуемой предоплаты и оставляемого залога.
Учитывая все вышесказанное, необходимо заметить, что оценка каждой конкретной каждая квартиры должна проводиться специалистом строго индивидуально. На нашем сайте можно ознакомиться с существующими на данный момент в Москве ценам на аренду жилья. Определиться с реальной ценой на Вашу квартиру Вам помогут наши специалисты по телефону: Контактная информация... Услугу оценки квартиры мы предоставляем бесплатно.

3. Сдача квартиры в аренду требует правильной подготовки.

В том случае если Ваши ожидания совпали с реальностью, следует переходить к следующему этапу, необходимому для успешной сдачи квартиры в наем. Речь идет о подготовке квартиры для осмотра ее потенциальными нанимателями, проще говоря – о генеральной уборке помещения. Помимо элементарных санитарно-гигиенических мероприятий, необходимо позаботиться о том, чтобы все оставляемые в квартире вещи были пригодны к употреблению, а вся техника находилась в рабочем состоянии. Недопустимо захламлять сдаваемое жилье ненужными Вам и вашим нанимателям предметами, в тоже время неразумно оставлять в ней особо ценные личные вещи.

4. Зависимость арендной платы от качества ремонта и мебели, имеющейся в квартире.

Безусловно, состояние квартиры и мебели, которой она оборудована, влияет на величину арендной ставки. Свежий дорогой ремонт, богатая мебель, бытовая техника элитных брэндов значительно поднимают стоимость аренды жилья. Но если у Вас не хватает средств для соответствующего обустройства квартиры, не стоит особо переживать. Сдать можно абсолютно любую квартиру с самым простым ремонтом, которому уже перевалило за двадцать лет, и с весьма скромной мебелью или вообще без нее. Весь вопрос в цене. Всегда находятся желающие завести в квартиру свою мебель. Это в том числе касается и ситуации, когда Вы хотите сдать квартиру в новостройке. В этом случае можно вообще не заниматься ремонтом и обустройством комнат, а ограничиться кухней, оставив вопрос ремонта жилых помещений и оснащения их мебелью открытым для обсуждения. Наилучшим образом работает указание в рекламном объявлении возможности оснащения квартиры мебелью под конкретного клиента.

Сегодня спрос на аренду высококлассных квартир превышает предложение. Это обусловлено тем, что вложения в ремонт и обустройство такого жилья значительны, а доходы от аренды обычно окупают расходы в течение нескольких лет, и лишь потом начинают приносить прибыль. Однако если вы достаточно обеспечены и основные характеристики квартиры позволяют рассчитывать на хороший доход, стоит задуматься о приведении квартиры в необходимое состояние.

5. Как правильно искать нанимателя?

После подготовки юридической стороны вопроса, определения возможной арендной платы и приведения жилья в соответствующее состояние, можно начинать поиск нанимателя квартиры. В любом случае решать, кто, поселится в вашей квартире, будете только вы, но мы считаем нужным дать Вам несколько рекомендаций:

Только Договор найма, составленный по всем правилам, обеспечит Вам защищенность в случае возникновения спорных вопросов с нанимателями жилья, поэтому не поленитесь письменно и в соответствующей форме зафиксировать условия договора. Для того, чтобы аренда вашей квартиры не превратилась в акт благотворительности, постарайтесь застраховать себя от возможных проблем. Помните, что в случае устной договоренности с родственниками, разобраться с ними иногда бывает сложнее, чем с посторонними людьми.
Не стоит публиковать свои координаты в СМИ. Объявления о поиске нанимателей «без посредников» особенно привлекательны для мошенников.
Практика, сложившаяся в Москве, предусматривает оплату услуг агентства недвижимости нанимателям. Услуги по поиску нанимателя владельцам жилья предоставляются бесплатно.
В том случае, если Вы самостоятельно нашли нанимателя, имеет смысл обратиться в агентство недвижимости для заключения Договора аренды.
В зависимости от стоимости объекта и ее класса квартиры, поиск нанимателя занимает от нескольких часов до нескольких недель.

6. Как избежать возможных рисков и какие гарантии можно получить?

При сдаче квартиры в наем полностью обезопасить себя от возможных негативных последствий не представляется возможным, но есть способы значительно снизить степень риска:

Самый основой из них – составленный с соблюдением всех требований Гражданского Кодекса Российской Федерации Договор найма, являющийся документом, регулирующим отношения между владельцем квартиры и нанимателем. Правильно составленный в письменной форме Договор найма защищает интересы обеих сторон и имеет юридическую силу без нотариального заверения. Воспользовавшись услугами агентства недвижимости, Вы получаете фирменный бланк, защищенный от копирования, и консультацию специалиста по его заполнению.
Помимо Договора найма важным документом, позволяющим впоследствии избежать многих недоумений и взаимных претензий, является акт приема-передачи квартиры. В этом документе подробно перечисляется остающееся в квартире имущество, его состояние, а также состояние жилого помещения. Такой документ лучше готовить заранее, чтобы не тратить время во время подписания договора, а лишь сверить перечисленное в акте имущество.
Естественно, что лучшей гарантией соблюдения условий найма является денежный залог, который обычно равен месячной плате за аренду квартиры и из которого возмещается ущерб, если он причинен нанимателем. Этот же залог является гарантией оплаты за аренду, если наниматель надумает съехать, не рассчитавшись за последний месяц. По окончании договора, если у наймодателя не возникает претензий к нанимателю.
Размер залоговой суммы не позволяет полностью покрыть ущерб, поэтому имеет смысл застраховать имущество, в том числе от возможного пожара или затопления. Решение о страховании имущества Вы принимаете самостоятельно. Мы лишь можем советовать Вам это сделать.
7. Как правильно вести себя после заселения нанимателей в квартиру.

Не стоит беспокоить своих жильцов частыми посещениями, вполне достаточно будет одного посещения в месяц, во время которого Вы сможете забрать арендную плату и проконтролировать состояние квартиры и мебели. Правильнее всего предупредить жильцов о своем визите заранее. Убедиться, что в квартире живут одни и те же люди вы можете как самостоятельно во время ее посещения, так и договорившись с соседями о том, чтобы они предупреждали Вас в случае возникновения нештатных ситуаций. Оставшийся у Вас на руках залог дисциплинирует Ваших нанимателей, однако Вы должны помнить и о собственных обязанностях. Например, вы не можете повышать арендную плату вовремя срока действия договора, если это в нем не предусмотрено.Помимо того, Вы не сможете просто так выселить нанимателя из квартиры до окончания срока договора, если вдруг у Вас поменялись обстоятельства и возникла такая необходимость. В этом случае Вам придется оплатить услуги агентства недвижимости по поиску квартиры Вашему нанимателю.

К выбору жильцов лучше отнестись с предельным вниманием, но полностью гарантировать порядочность незнакомых, а часто и знакомых, людей невозможно. Поэтому только в случае письменного договора найма, четко регламентирующего все основные моменты, Вы получаете юридическую защищенность в случае возникновения спорных вопросов вплоть до возможности отстоять свои интересы в суде, если возникнет такая надобность.

8. Как правильно продлить договор найма?

По истечении срока действия договора найма его можно продлить с согласия обеих сторон, пописав в акте продления изменения условий договора, если они необходимы. Каждая из сторон в случае отказа от продления договора аренды обязана уведомить об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до его окончания. Продлить договор аренды вы можете, обратившись к сотрудниками нашей компании.

9. Налогообложение доходов со сдачи в аренду жилья.

Собственник жилья, сдающий его в аренду, обязан уплатить государству подоходный налог в размере 13% от общей суммы дохода. Вышеуказанный процент налога взимается с физических лиц.

Если Вы зарегистрировались, как индивидуальный предприниматель, Вы попадаете под Упрощеннуюсхему налогообложения. В этом случсе Вы уплачиваете налог в размере 6% от суммы дохода либо 15% от суммы, получающейся из расчетов по схеме, именуемой «доходы минус расходы». Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя на территории России может любое физическое лицо, в том случае если человек является резидентом и не является государственным служащим.

Оформление индивидуальным предпринимателем обязательно потребуется, если Вы сдаете более одной квартиры. В противном случае – это не обязательное условие.

Если физическое лицо не является резидентом, то есть проживает на территории Российской федерации менее 183 дней в течение года, то налогообложение доходов, полученных от сдачи жилья в аренду, составляет 30% от общей суммы дохода. Это относится как к иностранным гражданам, владеющим недвижимостью в России, так и к гражданам России, проживающим на территории другой страны.

10. Доверительное управление квартирами.

Для тех, кто проживает в другом государстве, в другом регионе или в другом городе России, равно как и для тех, у кого нет времени заниматься вопросами сдачи жилья в аренду, мы предлагаем услугу Управления квартирами.

Источник: http://www.domastik.ru/articles/16
Категория: он самый... | Добавил: terentiev (17.06.2015)
Просмотров: 2189 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar