Главная » Статьи » Квартирный вопрос » Юридические нюансы

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?
Привлекательные для инвестиций квартиры в строящихся жилых комплексах часто еще до ввода в эксплуатацию здания несколько раз переходят из рук в руки. Для того, чтобы продать жилье, которого еще не существует, пользуются таким способом как продажа квартиры по переуступке, особенности которой мы сейчас рассмотрим.

Что такое переуступка?

«Переуступка» не является договором купли-продажи недвижимости. Это способ, с помощью которого меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. То есть, платя деньги по договору переуступки, новый покупатель приобретает права и обязанности по основному договору – договору с застройщиком. Это может быть, к примеру, право требовать передачу квартиры и обязанность по оплате цены договора, внесенной первоначальным покупателем не полностью.

Юристы называют договор уступки права «цессия», покупателя по нему – «цессионарием», а продавца – «цедентом». Иногда, если квартира оплачена не полностью, в данный договор вводятся элементы договора перевода долга (имеется в виду долг перед застройщиком, даже, непросроченный).

Порядок заключения и оформления договора переуступки

Волеизъявление застройщика

Порядок оформления переуступки зависит от того, полностью ли цедент заплатил застройщику за квартиру. Если оплата уже произведена, при заключении договора цессии продавец-цедент передаст покупателю-цессионарию только права по основному договору (Гражданский кодекс называет это уступкой требования). В такой ситуации, по общему правилу ГК РФ, нет необходимости получать согласие застройщика на переуступку. Достаточно его письменного уведомления. Однако обязательность согласия может быть прописана в договоре с застройщиком: стоит проверить данный факт перед заключением сделки и действовать соответственно правилам основного договора.

К уведомлению нужно отнестись очень внимательно. Необходимо позаботиться о доказательствах его направления и получения застройщиком. В противном случае, тот имеет право с чистой совестью сказать, что ничего не знал о переуступке, и передать квартиру по завершении строительства первоначальному покупателю.

Если продавец-цедент еще не полностью рассчитался с застройщиком, то по договору цессии переходят не только права, но и обязанности по основному договору (наряду с уступкой требования имеет место перевод долга). В таком случае требуется обязательное согласие застройщика на переуступку. Застройщики, пользуясь тем, что у них есть решающее слово в этой ситуации, обычно требуют плату за дачу согласия. Стандартный размер такой платы – от 1 до 5 % цены первоначального договора.

Согласие застройщика должно быть письменным. Рационально предусмотреть его подпись в самом договоре цессии: это удобнее, чем создавать отдельный документ и доказывает, что застройщик действительно видел договор переуступки. Многие строительные компании даже разработали собственные формы подобных соглашений для смены покупателей.

Порядок оформления

Продавец-цедент обязан передать покупателю-цессионарию все документы, касающиеся первоначального договора. Это может быть сам договор, предварительный договор, дополнительные соглашения к ним, документы, подтверждающие внесение оплаты. Передача оформляется актом, подписанным обеими сторонами договора цессии. Конечно, лучше предварительно осведомиться у застройщика, нет ли за продавцом-цедентом долгов, неуплаченной пени за просрочку периодических платежей. Последствия просрочки могут быть не только в форме неустойки: по договору долевого участия задержка оплаты более, чем на 2 месяца, позволяет застройщику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Таким образом, перед заключением договора цессии необходимо убедиться в действительности получаемых прав и способности застройщика выполнить свое обязательство.

Сама переуступка заключается в письменной форме, а в отдельных случаях подлежит государственной регистрации. В тексте цессии обязательно указываются реквизиты (номер и дата) договора, права по которому передаются.

Особенности переуступки права в зависимости от заключенного с застройщиком договора

Покупатель-цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя в договоре с застройщиком. Поэтому по соглашению переуступки он получает лишь тот объем прав, который был у его предшественника. И этот объем может сильно различаться в зависимости от того, по какому договору работает с покупателями застройщик.

ДДУ по ФЗ-214

У дольщика, заключившего договор долевого участия в строительстве, есть право требовать передачи квартиры в оговоренный договором срок. Поскольку договор долевого участия подлежит государственной регистрации, права дольщик приобретает только с момента такой регистрации. Соответственно, и передать права по договору цессии он может только после регистрации договора долевого участия.

Если квартира уже передана, то заключение договора цессии бессмысленно: лишено правовых последствий. Ведь застройщик уже выполнил свою обязанность, а дольщик реализовал право по договору ДДУ – переуступать нечего. Чтобы распорядиться квартирой, покупателю нужно зарегистрировать право собственности и воспользоваться добычным договором купли-продажи.

Таким образом, в случае ДДУ, переуступка производится с момента регистрации договора до момента передачи квартиры дольщику. Необходимо учитывать, что ФЗ-214 прямо запрещает передавать права по не полностью оплаченному цедентом договору долевого участия без перевода долга на цессионария.

Гражданское право считает цессию—переуступку обязательством дополнительным (акцессорным), вытекающим из основного договора, в данном случае долевого участия, который подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ, если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, то сам договор цессии тоже подлежит государственной регистрации. Таким образом, переуступка прав по договору долевого участия считается заключенной только с момента ее регистрации органами Росреестра.

Предварительный договор

В данной схеме продаж строящихся домов у покупателя есть всего лишь право требовать заключения основного договора. Расчетов по предварительному договору быть не должно. Иногда застройщики пробуют обойти данный момент, выдавая вексель (документ на денежное требование) против оплаты денег покупателем, а в рамках предварительного договора не берут никаких денег. Это довольно рискованная схема. В случае передачи прав по предварительному договору в такой ситуации велик риск, что покупателю-цессионарию придется повторно платить за квартиру после заключения основного договора.

Дело в том, что вексель, выданный застройщиком продавцу-цеденту, лишь подтверждает возникшее между ними ничем не обусловленное денежное обязательство, никак не связанное с предварительным договором.

В случае переуступки при использовании вексельной схемы, необходимо не только оформить договор цессии (уступки прав по предварительному договору), но и передать вексель новому покупателю посредством индоссамента. Индоссамент представляет собою передаточную надпись на векселе. Лучше воспользоваться именным индоссаментом – то есть, в тексте передаточной надписи указать данные нового покупателя. Индоссамент выгоднее получателю векселя: согласно международным нормам права, ратифицированным РФ, лица, которые написали индоссамент, также становятся должниками по векселю вместе с тем, кто его выдал. Договор цессии и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент) в государственной регистрации не нуждаются.

В силу рискованности самой схемы с предварительным договором и векселем, сомнительны и права, получаемые цессионарием.Например, застройщик, даже достроив дом и введя его в эксплуатацию, может обанкротиться. В таком случае покупатель по предварительному договору останется с правом на заключение договора, который заключать не с кем, и векселем, который оплачивать некому, а дом пойдет «с молотка», чтобы удовлетворить требования основной массы застройщиков. Для сравнения, в случае банкротства застройщика, работавшего по ДДУ и успевшего зарегистрировать за собой право на новый дом, дольщики могут стать залоговыми кредиторами. Это означает, что их требования будут удовлетворяться от реализации построенного за их деньги дома (по закону дом, возводимый на деньги дольщиков, находится у них в залоге)

ЖСК

Несмотря на то, что юристы сомневаются в правомерности переуступки пая в ЖСК, на практике такие сделки встречаются. Жилищно-строительный кооператив вообще страдает от невнимания законодателя.

Проблема в том, что запрет на уступку пая в законодательстве отсутствует, но вместе с тем и порядок вступления в ЖСК на основании уступки пая не предусмотрен. Есть лишь одни двери, через которые можно попасть в кооператив: через общее собрание. Для этого требуются:

оплата вступительного взноса,
решение общего собрания о принятии нового члена.
Даже частично или полностью оплаченный пай не передается фактически по договору: паевой взнос возвращается выходящему из кооператива пайщику и заново вносится вступающим вместо него в кооператив пайщиком. Кроме того, невозможно «передать» уплаченные вступительный, целевые, дополнительные взносы. Их даже не возвращают при выходе из кооператива.

Таким образом, если стоит вопрос о переуступке пая в ЖСК, стоит решать этот вопрос с руководством кооператива и оформлять исключительно через кооператив по вышеуказанному порядку. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этой процедуры. Подписание же договора цессии пая в ЖСК просто не влечет за собой никаких правовых последствий, что превращает договор в бесполезную бумажку.

Налоговый аспект

Переуступка права облагается налогом НДФЛ в размере 13 % для граждан России и 30 % - для иностранцев. Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога.

Первый – налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн. руб.

Второй – уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая собственно чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если продана квартира по той же цене, что была куплена или дешевле, соответственно, налог платить не надо.

В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Оплата налога производится до 15 июля следующего года.

Источник: http://sovetnik.consultant.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_osobennosti_pri_prodazhe_kvartiry_po_pereustupke/
Категория: Юридические нюансы | Добавил: terentiev (09.06.2015)
Просмотров: 1568 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar